导语

2023年应付类债务兑付压力依赖基本面的复苏，而当前市场复苏前景并不明朗。

◎ 文 / 房玲、陈家凤

(资料图片)

上海票交所公布的《截至2023年5月31日承兑人逾期名单》显示，截至2023年5月末发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1551个，环比增速7.2%，占全部商票逾期企业的比重环比微降1.9pct至64.4%。

从商票逾期增量看，5月末环比净增加104个商票逾期的项目公司，其中4月发生逾期但5月实现逾期余额清零的项目公司32个，5月当月新增逾期项目公司136个，环比增长15.3%。本月新增商票逾期环比有所增长，受房价、收入预期下跌以及经济预期偏弱、政策影响逐步退烧等因素的影响，5月房地产市场继续回落，房企流动性压力仍维持高位，部分出险房企预计陆续还会出现未及时兑付到期商票的情况，但整体行业商票逾期或将趋向稳定。

01

持续逾期数量仍保持双位数增长

出险房企商票继续出清

截至2023年5月末商票逾期名单中房地产项目公司数量1551个，而项目公司对应的存在商票逾期现象的房企主体数量环比增长5%至209家。

从商票逾期的房企集团的规模梯队来看，本月TOP10梯队中碧桂园旗下1家项目公司发生商票逾期规模3480.7万元，月末已清零；TOP11-200梯队商票逾期的房企数量环比净增加4家至48家，其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分别有8家、7家、14家、19家房企出现商票逾期现象。TOP11-30发生逾期房企数量环比净增加1家，其中中铁上月逾期但本月已清偿，而金茂、卓越是本月新增逾期房企，金茂已于月末清零，而卓越截至月末旗下1家项目公司商票逾期余额仍有800万元；TOP31-50、TOP101-200发生逾期房企数量环比净增加1家、2家，其中万达旗下“桂林临桂万达房地产开发有限公司”登上5月的《承兑人逾期名单》，但未披露具体的逾期规模。

此外，根据票交所的《截至2023年5月31日持续逾期名单》，2023年1月1日至5月31日发生3次以上承兑人逾期，1863个持续逾期的承兑人中有1344个属于房地产行业，占比高达72.1%，环比增长14.1%，持续逾期数量仍保持双位数增长，增速较快。

持续逾期的承兑人梯队看，5月末TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地产项目公司463、227、276、121和257个，TOP31-50、TOP200+持续逾期数量环比增长最快，均高达17.5%以上，持续逾期的基本都是出险房企，其商票信用风险持续释放，旗下持续逾期的项目公司数量有所增长。

具体来看，融创、中南、海伦堡、绿地旗下持续逾期的项目公司增长最多，环比分别增加25个、20个、13个和8个。根据2022年年报显示，2022年末融创已到期未付商票规模272.2亿、中南57.16亿、绿地46.36亿，商票信用风险还在高位。

02

2023年应付类债务兑付或将继续恶化

随着2022年出险房企商票逾期加速出清，2023年房企到期商票规模大幅将减少，根据年报数据显示，2022年末样本房企应付票据规模1120亿，同比减少38%。相信随着2023年以来出险房企的债务重组持续推进，以及商票到期规模大幅减少，当前出险房企商票承兑压力可能有所趋缓。

相较于商票承兑压力，对房企而言，2023年最大的兑付压力来源于应付类债务，进一步可分为应付贸易款、应付合作方及关联方款项以及其他应付类债务等3类。

从总量来看，2022年末样本房企总应付类债务虽然出现2018年以来的首次下滑，但总规模依然高达58281亿，占有息负债的比重99.6%，且多数为短期负债，未来一年房企的承兑压力很大。

从各分项来看，应付贸易款、应付合作方及关联方款项随着行业持续下行，2022年末相对规模也有所下滑，唯独其他应付款占有息负债继续抬升至27.5%。其他应付类债务，包括押金及保证金、购房意向金、税费、股利和利息等无息债务。从规模来说，其他应付类债务比不上贸易款与合作方款项，但该债务是刚性支出，没拖欠的余地。就以税费为例，当前房地产预征比率高，并且取得预售款后一部分被锁在银行监管账款内，余下还需预先缴纳增值税、土地增值税和企业所得税相关税项，兑付压力很大。如果无法按时缴纳税费，税收罚息要达18%。

2023年应付类债务兑付压力依赖基本面的复苏，而当前市场复苏前景并不明朗。经历2023年2-3月销售市场短暂的“小阳春”，4-5月市场继续回落，根据CRIC监测5月百城成交环比降3%、同比增15%，北京、上海、深圳等一线城市高位回落。出险房企信用风险维持高位，影响购房者信心；此外，购房者对未来经济形势、收入、房价、出生率、结婚人数等后市预判，也显得信心不足，市场整体呈下调趋势。当前政策在需求端不断放松，包括高能级城市非核心区域优化限购等，但这并不会提振购房者信心，对销售正向提升的效果有限，未来政策的发力点还在稳信心。

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